Was mietfreies Wohnen wirklich wert ist
Der Gedanke ist einfach: Wer kein Geld für Miete ausgeben muss, braucht entsprechend weniger Einkommen. Diese ersparte Miete ist der eigentliche Ertrag eines Eigenheims im Alter, und anders als eine Rente steigt sie mit dem Mietniveau.
In Stuttgart lässt sie sich beziffern, weil es einen qualifizierten Mietspiegel gibt. Für eine Wohnung Ihrer Größe, Ihres Baujahrs und Ihrer Lage nennt er einen Grundwert mit Spanne; die Mitte dieser Spanne mal zwölf ist Ihre jährliche Ersparnis. Der Rechner auf dieser Seite hilft dabei, der Mietspiegelrechner im Serviceportal Baden-Württemberg ebenfalls.
Das ist keine Kapitalanlagerechnung und soll auch keine sein. Es ist eine Orientierung dafür, was ein abbezahltes Haus im Alter tatsächlich bedeutet.
Wo die Grenzen liegen
Drei Punkte gehören ehrlich dazu, und sie werden in Werbebroschüren selten genannt.
- Eine Immobilie ist nicht teilbar. Wer im Alter Geld für eine Pflege oder eine Reparatur braucht, kann kein Zimmer verkaufen. Eine Rücklage neben der Immobilie ist deshalb kein Luxus.
- Instandhaltung hört nicht auf. Dach, Heizung, Fenster und Fassade halten nicht ewig, und sie kommen oft dann, wenn das Einkommen niedriger ist. Rechnen Sie mit ein bis zwei Prozent des Gebäudewerts im Jahr.
- Ein Haus kann zu groß werden. Treppen, Garten und Fläche, die man nicht mehr nutzt, kosten Geld und Kraft. In einer Stadt mit vielen Hanglagen kommt dazu, dass auch der Weg zur Haustür zum Thema wird.
Was eine Rate monatlich bedeutet
Mietfrei wohnen beginnt erst, wenn abbezahlt ist. Bis dahin läuft eine Rate, und sie ist die Zahl, die vorher stimmen muss, über die volle Laufzeit und nicht nur über die Zinsbindung.
Rechnen Sie rückwärts: Eigenkapital und der Betrag, den Sie monatlich dauerhaft tragen können, ergeben den Kaufpreis, der daraus folgt, die Zinsen über die Laufzeit und das Jahr, in dem Sie schuldenfrei wären. Unser Budgetrechner macht genau das, voreingestellt mit dem Durchschnittszins der Deutschen Bundesbank.
Er stellt die Miete über dieselbe Laufzeit daneben, auf der Kaufseite Kaufnebenkosten und Instandhaltung. Der Vergleich urteilt nicht; er zählt Zahlungen und nennt, was er nicht zählt, unter anderem die Wertentwicklung.
Gerade hier ist das nützlich: Zwischen den Stadtbezirken liegen Welten, und eine Rate, die in einem Bezirk ein Haus trägt, trägt im nächsten nur eine kleine Wohnung. Wer seinen Rahmen zuerst kennt, sucht gezielter und ärgert sich seltener.
Was wir ausdrücklich nicht tun: Ihnen sagen, dass Sie sich etwas leisten können, oder welche Tilgung sinnvoll wäre. Verbindlich prüft das eine Bank. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu einem Finanzierungsvermittler mit Erlaubnis nach § 34i GewO her, für Sie ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
Wenn das Haus zu groß wird
Drei Wege, und keiner davon bedeutet, alles aufzugeben.
- Verkleinern. Das Haus verkaufen und eine Wohnung kaufen, möglichst im selben Bezirk. In Stuttgart geht das gut, weil es fast überall einen Wohnungsmarkt gibt: 2025 wurden 3.759 Wohnungen und Teileigentumseinheiten gehandelt. Die Differenz bleibt Ihnen.
- Teilweise vermieten. Eine Einliegerwohnung oder ein Stockwerk abtrennen. Das bringt Einnahmen und Leben ins Haus, verlangt aber bauliche Voraussetzungen und einen Mietvertrag, der zu Ihnen passt.
- Verkaufen und wohnen bleiben. Über ein lebenslanges Wohnrecht, einen Nießbrauch oder eine Leibrente. Sauber gemacht ist das ein seriöser Weg; worauf es dabei ankommt, steht auf einer eigenen Seite.
Was wir dazu sagen dürfen und was nicht
Wir sagen Ihnen, was Ihre Immobilie wert ist, was eine vergleichbare Miete nach Mietspiegel kosten würde und welche Wege es gibt, wenn sich etwas ändert. Das ist unsere Arbeit.
Was wir nicht dürfen: Sie zu Finanzprodukten, Darlehen oder Anlagen beraten. Unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO deckt das nicht ab. Für eine Vorsorgeplanung brauchen Sie einen entsprechend zugelassenen Berater, für die Steuer Ihren Steuerberater.
Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.
Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002So läuft es ab
- Ersparte Miete beziffernNach dem Stuttgarter Mietspiegel für Ihre Adresse, Größe und Ausstattung.
- Instandhaltung einplanenEin bis zwei Prozent des Gebäudewerts im Jahr, und zwar wirklich zurückgelegt.
- Zukunft durchdenkenTreppen, Bad, Garten, Weg zur Haustür. Was geht in zehn Jahren noch, was nicht?
- Wege kennenVerkleinern, vermieten oder verkaufen und wohnen bleiben. Wer die Wege kennt, entscheidet in Ruhe.