Die ersten Schritte
Wenn mehrere erben
Eine Erbengemeinschaft ist eine Zwangsgemeinschaft: Niemand hat sie sich ausgesucht, und über die Immobilie kann nur gemeinsam entschieden werden. Verkaufen, vermieten, renovieren, alles braucht Einigkeit.
Der Bericht zählt nicht nur Käufe, sondern alle Rechtsvorgänge. 2025 waren das 5.309 Käufe, 24 Erbauseinandersetzungen, 31 Zwangsversteigerungen, zehn Konkurskäufe und zwei Zugewinnausgleiche, zusammen 5.412. Zwangsversteigerungen machen damit 0,6 Prozent aller Vorgänge aus.
Diese Zahlen sagen etwas Wichtiges: Der normale Weg ist der Verkauf, nicht die Versteigerung. Wer sich einigt, verkauft zum Marktwert; wer es dem Gericht überlässt, bekommt in aller Regel weniger und zahlt die Verfahrenskosten aus dem Nachlass.
Der bessere Weg führt über eine gemeinsame Grundlage. Wir bieten dafür Immobilienmediation an: einen begründeten Wert, auf den sich alle beziehen können, und ein Gespräch, in dem jeder sagen kann, was er eigentlich will.
Steuern: zwei verschiedene Dinge
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer werden regelmäßig verwechselt. Sie haben nichts miteinander zu tun.
- Erbschaftsteuer fällt auf den Wert des Nachlasses an, mit Freibeträgen je nach Verwandtschaftsgrad. Für Ehegatten und Kinder gibt es zusätzlich das Familienheimprivileg, wenn sie selbst einziehen und zehn Jahre bleiben. Zuständig ist das Finanzamt, nicht wir.
- Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie die geerbte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Anschaffungsdatum des Erblassers verkaufen und sie nicht selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Entscheidend ist also, wann der Erblasser gekauft hat. Der Rechner auf dieser Seite zeigt das Datum.
Was der Wert mit beidem zu tun hat
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen Wert an. Ist er zu hoch, zahlen Sie zu viel. Ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist möglich, verlangt aber ein Gutachten nach § 198 BewG von einem entsprechend zertifizierten Sachverständigen. Solche Gutachten bieten wir ausdrücklich nicht an; unsere DEKRA-Zertifizierung D1+ deckt sie nicht ab. Der Gutachterausschuss selbst erstellt Verkehrswertgutachten und erteilt Auskünfte aus der Kaufpreissammlung für steuerliche Zwecke.
Für die Entscheidung zwischen Halten, Vermieten und Verkaufen brauchen Sie dagegen einen Marktwert, und den liefern wir. In Stuttgart geht das auf einer guten Grundlage: ein jährlicher Grundstücksmarktbericht, Bodenrichtwerte, die jedes Jahr neu ermittelt werden, und ein qualifizierter Mietspiegel.
Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.
Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002