Welche amtlichen Zahlen es für Stuttgart gibt
Stuttgart ist bei den Daten gut versorgt. Der Gutachterausschuss in Stuttgart veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht; die Ausgabe 2026 wertet das Marktjahr 2025 aus und wurde am 23. Juni 2026 veröffentlicht. Die Internetfassung ist kostenlos; die Daten für die Wertermittlung sind darin nicht enthalten und kostenpflichtig. Es ist ein eigener Ausschuss nur für den Stadtkreis, seine Zahlen gelten also wirklich für Stuttgart. Dazu kommen die Bodenrichtwerte, die hier jedes Jahr zum 31. Dezember neu ermittelt werden, und der Stuttgarter Mietspiegel 01.01.2025 als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB.
Für jeden der 23 Stadtbezirke steht auf dieser Seite, wie viele Menschen dort wohnen und wie sich die Zahl in zwölf Monaten verändert hat, Stand 30. September 2026. Dazu kommt, wie viele Bauplätze und landwirtschaftlichen Grundstücke dort 2025 verkauft wurden. Eine Einschränkung gehört dazu: Der Gutachterausschuss rechnet nach Gemarkungen und nicht nach Stadtbezirken, und beide decken sich nicht. Wir haben die Gemarkungen den Bezirken zugeordnet und nachgerechnet; die Summen stimmen mit den Gesamtzahlen des Berichts überein.
Was der Bericht über Häuser sagt
Der Grundstücksmarktbericht stellt Hauspreise als Preisspiegel nach Baujahr und Ausstattung dar, nicht als einzelnen Durchschnittswert. Das ist sachlich richtig und für eine schnelle Antwort unbequem. Was sich daraus belegen lässt, sind die Mengen und Umsätze:
- 241 Einfamilienhäuser mit 234,7 Millionen Euro Geldumsatz.
- 130 Reihenhäuser mit 73,7 Millionen Euro.
- 81 Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung mit 78,6 Millionen Euro.
- 125 Zweifamilienhäuser mit 92,1 Millionen Euro und 133 Dreifamilienhäuser mit 98,1 Millionen Euro.
- 182 Mehrfamilienhäuser mit 264,4 Millionen Euro.
Woher der Wert dann wirklich kommt
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Welches passt, hängt von der Immobilie ab, nicht von der Stadt.
- Sachwertverfahren: für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser. Bodenwert nach Bodenrichtwert plus Wert der Gebäude, angepasst mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses.
- Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen und Bauplätze. Grundlage sind Kaufpreise vergleichbarer Objekte und die Vergleichsfaktoren des Ausschusses.
- Ertragswertverfahren: für Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte. Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete, für Stuttgart ableitbar aus dem qualifizierten Mietspiegel.
Was in Stuttgart den Wert stärker verschiebt als der Bezirk
Der erste Faktor ist die Höhenlage, und sie ist hier mehr als eine Zahl. Zwischen dem Talkessel und den Halbhöhen liegen beim Preis Welten, und das gilt innerhalb desselben Stadtbezirks: zwischen Heslach und der Karlshöhe in Süd, zwischen Nordbahnhof und Killesberg in Nord, zwischen Benzviertel und Rotenberg in Untertürkheim.
Der zweite Faktor ist der Stellplatz. In den dichten Bezirken West, Süd und Mitte ist er knapp, und zwei sonst gleiche Wohnungen unterscheiden sich dadurch spürbar im Preis.
Der dritte Faktor ist der Zustand der Eigentümergemeinschaft. Bei Gebäuden der 1950er bis 1970er Jahre, von denen es in Mühlhausen, Weilimdorf und Plieningen viele gibt, fragt heute jede finanzierende Bank nach der Instandhaltungsrücklage und nach beschlossenen Sanierungen.
Der vierte Faktor gilt nur in wenigen Lagen, dort aber mit Wucht: Denkmalschutz. In der Weißenhofsiedlung in Nord, in den erhaltenen Weinorten Obertürkheim und Untertürkheim und bei gründerzeitlichen Fassaden betrifft er mehr Gebäude, als die meisten Eigentümer wissen.
Warum Online-Rechner trotz guter Datenlage danebenliegen
Portalrechner arbeiten mit Angebotspreisen, also mit dem, was Verkäufer verlangen, nicht mit dem, was Käufer bezahlt haben. Dazu rechnen sie über große Gebiete hinweg, und in einer Stadt mit 200 Metern Höhenunterschied und 23 sehr verschiedenen Bezirken ist das besonders ungenau.
Was kein Rechner einpreisen kann, ist der Zustand. Bei zwei äußerlich gleichen Häusern derselben Straße entscheiden oft Dach, Fenster und Heizung über einen Unterschied, der größer ist als der zwischen zwei Stadtbezirken. Dafür braucht es eine Besichtigung.
Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.
Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002So läuft es ab
- Erste OrientierungDer Wert-Check auf dieser Seite, ohne Anmeldung und in vier Schritten.
- BesichtigungJens Stumpp sieht sich Grundstück, Gebäude und Zustand an.
- EinordnungBodenrichtwert, Vergleichspreise, Sachwertfaktor und Bausubstanz ergeben eine begründete Einschätzung.
- EntscheidungSie entscheiden danach, ob und wann Sie verkaufen. Ohne Verpflichtung.