Verkaufen und wohnen bleiben

Die drei Wege

Sie unterscheiden sich darin, was Sie behalten und was Sie bekommen.

• Lebenslanges Wohnrecht. Sie dürfen in der Immobilie wohnen bleiben, solange Sie leben. Vermieten dürfen Sie nicht. Der Käufer zahlt entsprechend weniger.
• Nießbrauch. Sie dürfen die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieten behalten. Das Recht ist mehr wert als ein Wohnrecht und mindert den Kaufpreis stärker.
• Leibrente. Statt einer Einmalzahlung bekommen Sie eine monatliche Rente auf Lebenszeit, oft kombiniert mit einem Wohnrecht. Die Höhe hängt von Wert, Alter und statistischer Lebenserwartung ab.

Worauf es wirklich ankommt

Diese Modelle haben einen schlechten Ruf, und der kommt nicht von ungefähr: Es gibt Anbieter, die mit hohen Abschlägen rechnen und die Rechte schlecht absichern. Vier Punkte entscheiden darüber, ob eine solche Vereinbarung gut oder schlecht ist.

• Rang im Grundbuch. Das Wohnrecht oder der Nießbrauch muss an erster Rangstelle eingetragen sein. Steht ein Grundpfandrecht davor, kann Ihr Recht bei einer Zwangsversteigerung erlöschen.
• Wer zahlt was. Wer trägt Instandhaltung, wer die Grundsteuer, wer die Versicherung? Das gehört in den Vertrag, und zwar vollständig.
• Was passiert, wenn Sie ins Heim müssen. Ohne Regelung verlieren Sie das Wohnrecht faktisch, ohne Gegenleistung. Eine Ablösevereinbarung löst das.
• Bei Leibrente: die Absicherung der Zahlung. Eine Reallast im Grundbuch sichert Ihre Rente. Ohne sie steht sie und fällt sie mit der Zahlungsfähigkeit des Käufers.

Wie der Abschlag berechnet wird

Der Wert eines Wohnrechts oder Nießbrauchs ergibt sich aus dem jährlichen Nutzungswert, meist der ortsüblichen Miete, multipliziert mit einem Kapitalisierungsfaktor, der sich aus Ihrem Alter und der statistischen Lebenserwartung ergibt. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die Vervielfältiger jährlich.

Für Stuttgart lässt sich der jährliche Nutzungswert gut begründen, weil es einen qualifizierten Mietspiegel gibt: Der Mittelwert der ortsüblichen Nettokaltmiete liegt bei 11,15 € je Quadratmeter, der Median bei 10,68 Euro. Welcher Wert für Ihre Immobilie gilt, ergibt sich aus Baujahr, Fläche, Lage und Ausstattung.

Wichtig: Wir rechnen Ihnen das vor und erklären es. Was wir nicht anbieten dürfen, ist eine Finanzierungs- oder Anlageberatung. Für die steuerliche Seite ist Ihr Steuerberater zuständig, für die vertragliche der Notar.

So läuft es ab

1. Wert ermittelnWas ist die Immobilie ohne Belastung wert? Das ist der Ausgangspunkt.
2. Nutzungswert bestimmenWelche Miete wäre erzielbar? Grundlage ist der Stuttgarter Mietspiegel.
3. Modell wählenWohnrecht, Nießbrauch oder Leibrente. Je nachdem, was Sie brauchen.
4. Sauber absichernEintragung an erster Rangstelle, klare Kostenregelung, Ablösevereinbarung, bei Leibrente eine Reallast.