Wo Sie den Wert finden
Im Landesportal BORIS-BW: Adresse eingeben, Zone anklicken, Wert ablesen. Das ist kostenlos und ohne Anmeldung möglich. Die Stadt Stuttgart stellt die Werte zusätzlich im Bodenrichtwertportal des Stadtmessungsamts bereit.
Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft gibt das Kundenzentrum des Stadtmessungsamts in der Kronenstraße 20; dafür fallen Gebühren nach der Gutachterausschussgebührensatzung an. Für einen Verkauf reicht in aller Regel der kostenlose Abruf.
Was die Senkung um 5 Prozent bedeutet
Zum aktuellen Stichtag hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte im ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau sowie im Geschosswohnungsbau und bei verdichteter Bebauung mit minus 5 Prozent fortgeschrieben. Im gewerblichen Bereich blieben sie je nach Nutzungsart unverändert oder wurden ebenfalls nach unten fortgeschrieben. Eine Senkung der Bodenrichtwerte ist eine Nachricht, die Eigentümer kennen sollten, und sie steht auf keiner Maklerseite.
Für Eigentümer heißt das zweierlei. Erstens: Wer seinen Bodenwert aus einem älteren Gutachten oder aus einer Erinnerung im Kopf hat, rechnet mit einer überholten Zahl. Zweitens: Der Bodenrichtwert ist seit 2025 auch Grundlage der Grundsteuer, allerdings mit dem Stand der Hauptfeststellung zum 1. Januar 2022. Die Senkung wirkt sich dort also nicht unmittelbar aus.
Für eine Bewertung ist der aktuelle Wert maßgeblich, nicht der von 2022. Beide stehen in BORIS-BW, und sie werden regelmäßig verwechselt.
Was der Bodenrichtwert nicht ist
Er ist nicht der Wert Ihres Grundstücks. Er bezieht sich auf ein fiktives Grundstück mit den typischen Merkmalen der Zone: typische Größe, typischer Zuschnitt, typische Bebaubarkeit. Weicht Ihr Grundstück davon ab, weicht auch der Wert ab.
- Größe und Zuschnitt: Ein sehr großes, nicht teilbares Grundstück bringt je Quadratmeter weniger als ein typisches. Ein schmales oder schlecht geschnittenes ebenfalls.
- Bebaubarkeit: Entscheidend ist, was der Bebauungsplan zulässt, nicht was dasteht. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür eigene Umrechnungskoeffizienten für Unterschiede in der wertrelevanten Geschossflächenzahl.
- Wohnlage: Auch dafür gibt es Umrechnungskoeffizienten, getrennt für unbebaute und bebaute Grundstücke. In einer Stadt mit 200 Metern Höhenunterschied ist das kein Detail.
- Hanglage und Untergrund: In den Halbhöhen und in den Steillagen am Neckar ein echter Faktor. Gründungskosten am Hang sind kein Nebenposten.
Was der Bericht über Baugrundstücke sagt
Neben den Bodenrichtwerten nennt der Grundstücksmarktbericht Preisspiegel aus tatsächlich gezahlten Preisen. Für Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus sind das:
- Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke, gute Wohnlage: 860 bis 2.320 Euro je Quadratmeter bis 250 Quadratmeter Grundstück, 650 bis 2.030 Euro bis 600 Quadratmeter und 1.180 bis 2.820 Euro bis 1.000 Quadratmeter.
- Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke, mittlere Wohnlage: 890 bis 1.830 Euro bis 250 Quadratmeter und 1.230 bis 1.470 Euro bis 600 Quadratmeter.
- Reiheneigenheimgrundstücke: in guter Lage 1.100 bis 1.930 Euro, in mittlerer Lage 1.200 bis 1.390 Euro.
- Verdichtete Bebauung einschließlich alter Ortsteile: 870 bis 2.240 Euro je Quadratmeter.
- Gewerbegebiet: 250 bis 550 Euro je Quadratmeter.
So läuft es ab
- Zone findenIn BORIS-BW oder im Portal des Stadtmessungsamts die Adresse eingeben und die Zone anklicken.
- Wert ablesenAngabe in Euro je Quadratmeter für baureifes Land, lasten- und abgabenfrei.
- Abweichungen prüfenGröße, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Wohnlage, Hanglage. Hier entsteht der Unterschied zum tatsächlichen Wert.
- Gebäude dazurechnenErst Bodenwert plus Gebäudewert, angepasst mit dem Sachwertfaktor, ergibt einen Verkehrswert.
