Der Stuttgarter Mietspiegel

Was „qualifiziert“ rechtlich bedeutet

Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Interessenvertretungen der Vermieter- und der Mieterseite anerkannt. Der Stuttgarter Mietspiegel erfüllt beides: Erstellt hat ihn das Statistische Amt der Landeshauptstadt, beteiligt waren das Amt für Stadtplanung und Wohnen, der Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein e. V. und der DMB-Mieterverein Stuttgart und Umgebung e. V., beratend ein Richter am Amtsgericht Bad Cannstatt.

Die Rechtsfolge ist erheblich: Es wird gesetzlich vermutet, dass die im Mietspiegel enthaltenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Wer etwas anderes behauptet, muss es beweisen.

Dazu kommt eine Pflicht für Vermieter, die oft übersehen wird: Bei einem Mieterhöhungsverlangen sind die Angaben zur Wohnung nach dem qualifizierten Mietspiegel grundsätzlich mitzuteilen, und zwar auch dann, wenn die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird (§ 558a Abs. 3 BGB).

Warum Portale höhere Zahlen nennen

Der Mittelwert des Mietspiegels liegt bei 11,15 € je Quadratmeter netto kalt, der Median bei 10,68 Euro. Immobilienportale nennen für Stuttgart teils Werte von 16 Euro und mehr. Beides kann stimmen, weil es zwei verschiedene Dinge misst.

Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, also das, was in bestehenden und neu abgeschlossenen Mietverhältnissen tatsächlich bezahlt wird, erhoben aus einer repräsentativen Befragung. Portale rechnen mit Angebotsmieten aus Anzeigen: mit dem, was Vermieter verlangen, nicht mit dem, was ein Durchschnitt aller Mietverhältnisse ergibt.

Für eine Mieterhöhung oder eine Mietpreisprüfung zählt der Mietspiegel und nicht das Portal. Für die Einschätzung, was bei einer Neuvermietung erzielbar sein könnte, hilft der Blick auf beides. Wer die Zahlen verwechselt, begründet eine Miete falsch.

Wie der Mietspiegel aufgebaut ist

Der Mietspiegel rechnet mit einer Grundwerttabelle nach Baujahresklasse und Wohnfläche und mit Zu- und Abschlägen für einzelne Wohnwertmerkmale. Er kennt vier Baujahresklassen; die erste umfasst die Baujahre bis 1914, die jüngste die ab 2007.

Die Lage wird über eine Karte bestimmt, die jeder Adresse eine Lagekategorie zuordnet. Dafür gibt es einen digitalen Kartenviewer. Wer die Lage falsch einstuft, begründet die Miete falsch, und das ist der häufigste Fehler überhaupt.

Die Spanne um den Grundwert trägt Besonderheiten der einzelnen Wohnung Rechnung. Ein Spannenzuschlag oder -abschlag ist unter anderem dann gerechtfertigt, wenn Baujahr oder Wohnfläche am Rand einer Kategoriegrenze liegen, wenn eine Lagengrenze durch das Gebäude verläuft oder wenn die Mikrolage erheblich vom gebietstypischen Standard abweicht. Andere Merkmale rechtfertigen keinen zusätzlichen Zuschlag.

Die Tabellen selbst stehen hier nicht. Was es gibt: das kostenlose PDF bei der Stadt und einen digitalen Mietspiegelrechner im Serviceportal Baden-Württemberg.

Die Kappungsgrenze

Unabhängig vom Mietspiegel gilt eine zweite Grenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Diese Grenze wirkt auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt.

Dazu kommt die Wartezeit: Seit der letzten Erhöhung müssen fünfzehn Monate vergangen sein, und die Erhöhung muss in Textform begründet werden. Formfehler machen ein Erhöhungsverlangen unwirksam, unabhängig davon, ob die Zahl stimmt.

So läuft es ab

1. Lage bestimmenIm Kartenviewer des Mietspiegels nachsehen, nicht schätzen.
2. Baujahresklasse wählenVier Klassen, von „bis 1914“ bis „ab 2007“. Maßgeblich ist das Baujahr des Gebäudes.
3. Grundwert ablesenNach Baujahresklasse und Wohnfläche. Der Mietspiegelrechner im Serviceportal nimmt Ihnen das ab.
4. Zu- und Abschläge prüfenNach dem Merkmalkatalog, einschließlich der Spannenzu- und -abschläge für Besonderheiten der Wohnung.