Stuttgart hat für Kapitalanleger zwei Dinge, die anderswo fehlen: eine dauerhaft hohe Mietnachfrage im Zentrum einer Metropolregion mit 5,5 Millionen Einwohnern und einen qualifizierten Mietspiegel als rechtssichere Grundlage. Was es nicht gibt, ist eine Garantie. Deshalb wird hier gerechnet und nicht gehofft.
Stand: 15.10.2026, 15:55 Uhr. Anbieter aller Objekte ist iMMo75, jedes Objekt von immo75.de erscheint hier spätestens nach einer halben Stunde. Dazu 44 Angebote in der Region außerhalb von Stuttgart: Angebote in der Region.
Rechner für Mieterhöhungen
Mietrechner
Wie weit darf die Miete in Stuttgart steigen?
Für Stuttgart gilt der Stuttgarter Mietspiegel 2025/2026 (gültig ab 01.01.2025). Die Vergleichsmiete Ihrer Wohnung lesen Sie dort ab. Mietspiegel öffnen
Mieterhöhung im Bestand, höchstens600 € im Monat
Die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren begrenzt die Erhöhung.
Vereinfachte Rechnung nach § 558 BGB, netto kalt. Die neue Miete gilt frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung. Nicht berücksichtigt: Erhöhungen nach Modernisierung, Staffel- und Indexmiete.
Mit den Regeln für Ihren Ort rechnen: Wählen Sie unten Ihren Ort, der Rechner steht auf jeder Ortsseite.
Wie man die Rendite richtig rechnet
Die Zahl, die in Anzeigen steht, ist fast immer die Bruttorendite: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist einfach und für eine Entscheidung unbrauchbar, weil sie weder die Kaufnebenkosten noch die laufenden Kosten enthält.
Rechnen Sie stattdessen mit dem Gesamtaufwand: Kaufpreis plus 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer plus rund 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch plus gegebenenfalls Maklerprovision. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das rund 28.000 Euro, die sofort wertmindernd wirken.
Und ziehen Sie von der Miete ab, was nicht bei Ihnen bleibt: nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und ein Ansatz für Mietausfall. Was dann übrig bleibt, ist die Zahl, mit der Sie rechnen sollten.
Der Renditerechner auf dieser Seite macht genau das. Er rechnet mit den Werten für Baden-Württemberg und zeigt beide Renditen nebeneinander.
Die Nachfrage ist strukturell und nicht konjunkturell: rund 443.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, davon rund 276.580 Pendler, dazu Hochschulen, Landesbehörden und eine breite Unternehmensbasis.
Dazu kommt die Rechtssicherheit: Mit einem qualifizierten Mietspiegel und einem digitalen Rechner lässt sich eine Miete begründen, die vor Gericht Bestand hat. In Städten ohne Mietspiegel müssen Vermieter mit drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten arbeiten, und beides ist aufwendiger und unsicherer.
Und der Markt bewegt sich wieder: 2025 stieg die Zahl der Verkäufe beim Wohnungs- und Teileigentum um 11,3 Prozent auf 3.759 Transaktionen, der Geldumsatz um 11,7 Prozent auf rund 1,25 Milliarden Euro und damit über den Zehnjahresdurchschnitt von 1,18 Milliarden.
Was dagegen spricht und trotzdem gesagt gehört
Erstens: Eine Immobilie ist nicht liquide. Wer das Geld in zwei Jahren braucht, sollte es nicht in eine Wohnung stecken.
Zweitens: Der energetische Zustand ist zum Preisfaktor geworden. Bei Gebäuden der 1950er bis 1970er Jahre, von denen es in Mühlhausen, Weilimdorf und Zuffenhausen viele gibt, stehen Sanierungen an, und sie zahlt die Eigentümergemeinschaft. Die Rücklage ist deshalb kein Nebenpunkt.
Drittens: Die Differenz zwischen Ist-Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete lässt sich nur langsam heben, höchstens 20 Prozent in drei Jahren. Wer eine günstig vermietete Wohnung kauft und mit der Marktmiete rechnet, rechnet falsch.
Viertens, und das ist ein Stuttgarter Punkt: Die Bodenrichtwerte wurden zum aktuellen Stichtag im Wohnungsbau mit minus 5 Prozent fortgeschrieben. Wer mit dauerhaft steigenden Bodenwerten kalkuliert, kalkuliert gegen die aktuelle Entwicklung.
Eine Finanzierungsberatung dürfen wir nicht anbieten: Unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO deckt das nicht ab. Für die Finanzierung ist Ihre Bank oder ein Vermittler mit Erlaubnis nach § 34i GewO zuständig, für die Steuer Ihr Steuerberater.
Kaufnebenkosten, Beispiel 400.000 €: Grunderwerbsteuer 5,0 % in Baden-Württemberg, also 20.000 €, dazu Notar und Grundbuch mit rund 2 %, etwa 8.000 €. Die Maklerprovision steht im jeweiligen Exposé.
Wo in Stuttgart überhaupt gehandelt wird
Für jeden der 23 Stadtbezirke steht auf dieser Seite, wie viele Menschen dort wohnen und wie sich die Zahl in zwölf Monaten verändert hat, Stand 30. September 2026. Dazu kommt, wie viele Bauplätze und landwirtschaftlichen Grundstücke dort 2025 verkauft wurden. Eine Einschränkung gehört dazu: Der Gutachterausschuss rechnet nach Gemarkungen und nicht nach Stadtbezirken, und beide decken sich nicht. Wir haben die Gemarkungen den Bezirken zugeordnet und nachgerechnet; die Summen stimmen mit den Gesamtzahlen des Berichts überein.
Für Kapitalanleger ist die Einwohnerentwicklung die interessantere Zahl als der Bauplatzmarkt. In den zwölf Monaten bis zum 30. September 2026 wuchsen nur Wangen mit 1,19 Prozent und Mühlhausen mit 0,57 Prozent; alle übrigen 21 Bezirke verloren Einwohner. Das sagt nichts über einzelne Objekte, aber viel über die Richtung.
Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.
Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002
So läuft es ab
Objekt prüfenBaujahr, energetischer Zustand, Rücklage, beschlossene Sanierungen, Protokolle.
Miete einordnenIst-Miete gegen die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Stuttgarter Mietspiegel halten.
DurchrechnenMit Gesamtaufwand und nicht umlagefähigen Kosten. Der Rechner auf dieser Seite macht das.
EntscheidenUnd zwar mit Zahlen. Wenn es nicht aufgeht, sagen wir das auch.
Häufige Fragen
Welche Rendite ist in Stuttgart realistisch?
Das hängt vom Objekt ab, nicht von der Stadt. Was sich sagen lässt: Der Wiederverkauf von Eigentumswohnungen lag 2025 im Schnitt bei 4.226 € je Quadratmeter, und der Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt bei 11,15 € je Quadratmeter. Rechnen Sie beides gegeneinander, mit Gesamtaufwand statt Kaufpreis und abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten. Der Rechner auf dieser Seite macht das für Ihren Fall.
Soll ich Neubau oder Bestand kaufen?
Neubau kostete 2025 im Durchschnitt 8.236 € je Quadratmeter, Bestand im Wiederverkauf 4.226 €. Neubau bringt dafür niedrigere Instandhaltung, bessere Energiewerte und höhere Abschreibungsmöglichkeiten; Bestand bringt die höhere Anfangsrendite und das größere Risiko bei Sanierungen. Beides ist vertretbar, aber es sind zwei verschiedene Rechnungen.
Beraten Sie zur Finanzierung?
Nein, das dürfen wir nicht. Unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO deckt die Vermittlung von Immobilien ab, nicht die Vermittlung oder Beratung zu Darlehen; dafür braucht es eine Erlaubnis nach § 34i GewO. Wir rechnen Ihnen die Immobilie durch, zur Finanzierung sprechen Sie mit Ihrer Bank.
