Ihre Ausgaben vor dem ersten Euro Einnahme
Der größte Teil der Kosten wird aus dem Kaufpreis bezahlt. Vorab bleiben Gebühren für Unterlagen, und sie sind klein gegen den Betrag, um den es geht.
- Grundbuchauszug, aktuell, über das zuständige Grundbuchamt beim Amtsgericht. Zweistellige Gebühr.
- Bauakteneinsicht beim Baurechtsamt, mit Ausweis und Eigentumsnachweis, gegen Gebühr. Bei Hanghäusern lohnt sie doppelt: Dort liegen die Nachweise zur Hangsicherung.
- Bodenrichtwertauskunft: kostenlos über BORIS-BW. Eine schriftliche Auskunft des Stadtmessungsamts kostet nach der Gebührensatzung des Gutachterausschusses, wird aber nur selten gebraucht.
- Energieausweis: übernehmen wir bei erfolgreichem Verkauf. Er muss zur Besichtigung vorliegen, die Pflichtangaben nach § 87 GModG schon in der Anzeige.
- Maklerprovision: nur bei Erfolg, bei Häusern und Wohnungen an Verbraucher nach § 656c BGB für beide Seiten gleich hoch.
Zuerst mit der eigenen Bank sprechen
Steht noch ein Darlehen auf dem Haus, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. In einer Stadt mit Stuttgarter Preisen sind die Darlehenssummen groß, und damit auch dieser Posten.
Fragen Sie den Betrag schriftlich zu einem Stichtag ab, bevor Sie Besichtigungen zusagen. Prüfen Sie außerdem ein Datum: Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, und dann entfällt die Entschädigung. Sind es nur noch wenige Monate bis dahin, ist Warten manchmal die lukrativste Entscheidung des ganzen Verkaufs.
Zur Finanzierung beraten wir nicht und vergleichen keine Darlehen. Unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO deckt das nicht ab, dafür bräuchte es eine nach § 34i GewO.
Haftung: was ein Gewährleistungsausschluss nicht abdeckt
Fast jeder Kaufvertrag schließt die Gewährleistung aus. Er schützt Sie aber nicht bei Mängeln, die Sie kannten und nicht genannt haben: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
In Stuttgart stehen dabei oft dieselben Punkte im Raum: Feuchtigkeit und Hangwasser bei Häusern in Hanglage, Risse an Stützmauern, ein Dachausbau ohne Genehmigung, bei Wohnungen ein beschlossener, aber noch nicht bezahlter Sanierungsbeschluss der Gemeinschaft. Dazu die Auflagen des Denkmalschutzes, der in der Weißenhofsiedlung, in den Weinorten Obertürkheim und Untertürkheim und bei gründerzeitlichen Fassaden mehr Gebäude betrifft als erwartet.
Wir schreiben bekannte Mängel in die Unterlagen, bevor jemand fragt. Das ist nicht nur redlich, es ist auch billiger: Ein selbst benannter Mangel ist ein Verhandlungspunkt, ein vom Gutachter des Käufers entdeckter ein Vertrauensbruch. Wie der Vertrag das formuliert, bestimmt der Notar — eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Steuer: der Regelfall ist steuerfrei
Wer sein Haus selbst bewohnt hat, zahlt auf den Gewinn keine Einkommensteuer. Das betrifft die meisten Verkäufe.
Anders bei vermieteten oder nicht selbst genutzten Immobilien: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Gezählt wird von notariellem Vertrag zu notariellem Vertrag. Bei Stuttgarter Wertsteigerungen der letzten Jahre ist das kein kleiner Betrag, und der Termin entscheidet.
Dazu die Drei-Objekt-Grenze: Mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren können als gewerblicher Grundstückshandel gelten; dann hilft die Zehnjahresfrist nicht. Wer mehrere Objekte hält, bespricht das vor dem ersten Verkauf mit dem Steuerberater. Eine Steuerberatung dürfen wir nicht leisten.
Wer durch Ihr Haus geht
Darüber schreibt kein Maklerprospekt: Bei einem Verkauf gehen Unbekannte durch Ihre Räume und fragen nach Ihren Nebenkosten. Für viele Eigentümer ist das der schwerste Teil.
Wir halten die Zahl klein. Einzeltermine statt Sammelbesichtigungen, vorher ein Gespräch mit jedem Interessenten und die Frage nach der Finanzierung vor dem Termin, nicht danach. In einem Markt mit 241 verkauften Einfamilienhäusern auf 23 Stadtbezirke ist der Kreis der ernsthaften Suchenden ohnehin begrenzt — und genau die wollen wir im Haus haben.
Fotografiert wird einmal vorab, ohne Menschen und ohne persönliche Dinge. Was Sie nicht gezeigt haben wollen, zeigen wir nicht. Ausziehen oder leerräumen müssen Sie nicht: Aufräumen und entrümpeln genügt, und ein völlig leeres Haus wirkt auf viele Interessenten kleiner als ein bewohntes.
Bis wann Sie noch nein sagen können
Bis zur notariellen Beurkundung sind Sie frei. Ein Grundstückskaufvertrag wird erst beim Notar wirksam; eine mündliche Zusage oder ein Handschlag verpflichten niemanden.
Vorher liegt eine Frist, die oft als Formalie missverstanden wird: Ist ein Verbraucher beteiligt, soll der Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Das sind Ihre vierzehn Tage. Der Notar ist beiden Seiten gegenüber neutral und erklärt Ihnen jede Klausel, wenn Sie fragen.
Ein Maklervertrag verpflichtet Sie ebenfalls nicht zum Verkauf. Seine Laufzeit steht darin, und wir nennen sie vor der Unterschrift.
Stuttgart: drei Punkte, die hier über Wochen und Geld entscheiden
Erstens die Hanglage. In einer Stadt mit 200 Metern Höhenunterschied ist sie kein Nebenthema. Die Bank des Käufers fragt nach Hangsicherung, Entwässerung, Zuwegung und Stellplatznachweis, und wenn diese Unterlagen fehlen, wartet die Finanzierungszusage. Wer sie vorher aus der Bauakte holt, spart Wochen. Gründungskosten am Hang sind außerdem kein Nebenposten, sondern ein Argument im Preis.
Zweitens der neue Bodenrichtwert. Die Werte im Wohnungsbau wurden zum aktuellen Stichtag um 5 Prozent fortgeschrieben, also nach unten. Wer seinen Bodenwert aus einem älteren Gutachten oder aus der Erinnerung kennt, rechnet mit einer überholten Zahl. Beide Stände stehen in BORIS-BW nebeneinander und werden regelmäßig verwechselt.
Drittens der Preisspiegel statt des Durchschnitts. Der Grundstücksmarktbericht nennt für Häuser keinen Durchschnittspreis, sondern Preisspiegel nach Baujahr und Ausstattung. Wer eine einzelne Zahl sucht und sie nicht findet, greift zu Portalzahlen — und das sind Angebotspreise, also Wunschzahlen. Die belegten Größen sind die Mengen: 241 Einfamilienhäuser, 130 Reihenhäuser, 125 Zweifamilienhäuser im Jahr.
