Der Fluss am Rand, das Wasser vom Hang
Der Neckar durchzieht den Osten und Norden des Stadtgebiets. Für die Bezirke an seinem Lauf — Bad Cannstatt, Untertürkheim, Obertürkheim, Hedelfingen, Münster, Mühlhausen — ist das Flusshochwasser ein reales Thema, und es steht in amtlichen Karten.
Für den Talkessel und die Halbhöhen gilt etwas anderes. Zwischen dem Kessel und den Höhen liegen rund 200 Meter. Bei Starkregen wird jede Straße, jede Treppe und jeder Weg am Hang zu einer Ablaufbahn: Das Wasser fällt oben an, läuft über versiegelte Flächen ab und kommt unten gebündelt an. Es erreicht Keller, die kilometerweit vom nächsten Gewässer liegen, und es kommt in Minuten, nicht in Stunden.
Für ein Grundstück am Hang ist deshalb nicht die Entfernung zum Neckar die wichtige Frage, sondern: Was liegt oberhalb? Eine Straße mit Rinne, eine versiegelte Zufahrt, ein Treppenweg, eine Garagenzufahrt, die das Wasser bündelt. Wer ein Hanggrundstück kauft, sollte es nach einem Regen ansehen, nicht nur bei Sonne.
Wo Sie Ihre Adresse selbst nachsehen
Die Hochwassergefahrenkarten für Baden-Württemberg werden bei der LUBW erstellt und sind kostenlos ohne Anmeldung einsehbar: über das Hochwasserportal des Landes unter hochwasserbw.de und über den Kartendienst UDO. Vier Szenarien lassen sich getrennt darstellen — HQ10, HQ50, HQ100 und ein Extremereignis —, und für einen einzelnen Punkt gibt es eine Abfrage mit der berechneten Überflutungstiefe.
Ein Hinweis, den Behörden selbst geben und der oft überlesen wird: Verbindlich ist der tatsächlich von einem hundertjährlichen Hochwasser betroffene Bereich, unabhängig von der Zeichnung in der Karte. Die Karte ist eine Berechnung, kein Kataster. Für eine Entscheidung über ein bestimmtes Grundstück gehört die Auskunft der unteren Wasserbehörde dazu; Stuttgart ist als Stadtkreis selbst zuständig.
Für Hangwasser und Starkregen gibt es keine landesweite Karte. Fragen Sie bei der Stadt, ob für Ihren Bezirk eine Starkregengefahrenkarte vorliegt. Und fragen Sie die Nachbarn: In einer Hanglage weiß die Straße, wo das Wasser hinläuft.
Was im Überschwemmungsgebiet verboten ist
Hier wird aus einer Karte Baurecht. In Baden-Württemberg gelten HQ100-Flächen seit dem 22. Dezember 2013 nach § 65 des Wassergesetzes kraft Gesetzes als festgesetzte Überschwemmungsgebiete, im Innenbereich wie im Außenbereich und ohne eigene Verordnung.
Dort greifen die Verbote des Wasserhaushaltsgesetzes. § 78 WHG untersagt unter anderem die Ausweisung neuer Baugebiete und macht Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen genehmigungsbedürftig, zulässig nur unter engen, gleichzeitig zu erfüllenden Voraussetzungen. § 78a WHG verbietet weitere Eingriffe, darunter das Erhöhen der Erdoberfläche.
Für die Neckarbezirke heißt das praktisch: Ein Anbau oder eine Aufschüttung ist dort nicht Sache des Eigentümers allein. Wer beim Verkauf mit Erweiterungsmöglichkeiten wirbt, sollte sie geprüft haben. Ausnahmen nach § 78 Abs. 2 WHG werden beantragt, nicht vorausgesetzt.
Die Versicherung, die meistens fehlt
Die gewöhnliche Wohngebäudeversicherung deckt Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser. Überschwemmung, Starkregen und Rückstau aus der Kanalisation deckt sie nicht; dafür braucht es den Zusatz für Elementarschäden, und der ist nicht automatisch enthalten.
Ob er in Ihrer Police steht, lesen Sie in der Police. Versicherer stufen Gebäude nach Gefährdungsklassen ein; in der höchsten ist Deckung teuer und manchmal nicht zu bekommen. Eine gesetzliche Pflicht zu dieser Versicherung gibt es in Deutschland bisher nicht.
Für Hanglagen ist der Zusatz besonders relevant, weil Starkregen dort auch weit entfernt von jedem Gewässer trifft — also genau dort, wo Eigentümer sich sicher fühlen. Zur Versicherung selbst beraten wir nicht, das ist Sache eines Versicherungsmaklers.
Was Sie beim Verkauf sagen müssen
Wasser im Keller oder in der Tiefgarage ist ein Mangel. Wissen Sie davon, gehört es gesagt: Auf einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das gilt für das Gewitter von vorletztem Sommer so wie für die Pumpe, die regelmäßig anläuft.
In Hanglagen kommt ein zweiter Punkt dazu, der beim Verkauf oft unterschätzt wird: Hangsicherung und Entwässerung. Risse an Stützmauern, eine Drainage, die nicht mehr arbeitet, eine Zufahrt, auf der das Wasser steht — die Bank des Käufers fragt danach, und der Gutachter findet es.
Offen genannt und mit den getroffenen Maßnahmen belegt — Rückstauklappe, Hebeanlage, Drainage, abgedichtete Lichtschächte, eine Rinne quer zur Zufahrt — ist es ein beherrschtes Risiko und ein Verhandlungspunkt. Später entdeckt ist es ein Rechtsstreit. Wie der Kaufvertrag damit umgeht, formuliert der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Stuttgart: wo das Wasser hier herkommt
Der Neckar und die Weinorte. In Bad Cannstatt, Untertürkheim, Obertürkheim, Hedelfingen, Münster und Mühlhausen liegen Lagen am Fluss. Für diese Grundstücke ist die Punktabfrage in der Gefahrenkarte der erste Schritt, weil die Überflutungstiefen auf kurzer Entfernung stark wechseln.
Der Talkessel. Mitte, Süd und West liegen unten. Was oben auf den Halbhöhen anfällt, kommt hier an. Entscheidend ist weniger der Pegel eines Gewässers als die Leistungsfähigkeit der Kanalisation in einer Gewitterstunde — und die hat in jeder Stadt ihre Grenze.
Die Hänge und Höhen. Degerloch, Sillenbuch, Botnang, Feuerbach und die Filderbezirke liegen oberhalb. Dort ist Flusshochwasser kein Thema, Hangwasser und Oberflächenabfluss aber durchaus, besonders wo neue, versiegelte Flächen über älteren Häusern liegen. Der Blick auf das, was oberhalb Ihres Grundstücks liegt, ist dort aussagekräftiger als jede Karte.
