Haus mit Einliegerwohnung in Stuttgart: was Sie mitkaufen

Sie kaufen das Mietverhältnis mit

§ 566 BGB ist einer der Sätze, die jeder kennt und kaum jemand zu Ende denkt: Kauf bricht nicht Miete. Mit dem Eigentum geht das Mietverhältnis auf Sie über, unverändert. Sie erben nicht nur den Mieter, sondern den Vertrag.

Das ist in Stuttgart deshalb so folgenreich, weil die Bestandsmieten weit unter den Angebotsmieten liegen können. Eine Wohnung, die seit zwölf Jahren an dieselbe Person vermietet ist, bringt oft deutlich weniger, als die Anzeige Sie vermuten lässt. Die Kaufpreiskalkulation, die mit einer Marktmiete rechnet, ist dann von Anfang an zu optimistisch.

Was Sie vor dem Notartermin sehen sollten: den vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen, die letzten Nebenkostenabrechnungen, den Nachweis über die Kaution und wann zuletzt erhöht wurde. Die Kaution geht nach § 566a BGB auf Sie über — mit der Pflicht zur Rückzahlung, auch wenn der Verkäufer sie nie an Sie weitergereicht hat.

Eine Mieterhöhung ist danach möglich, aber nur im Rahmen des § 558 BGB: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens um 20 Prozent in drei Jahren, mit Begründung. Dass Sie teuer gekauft haben, ist kein Erhöhungsgrund.

Wenn Sie die zweite Wohnung selbst brauchen

Der häufigste Plan beim Kauf lautet: erst vermietet lassen, später selbst nutzen — für die Eltern, für das größer werdende Kind, fürs Arbeitszimmer. Der Plan geht auf, aber er dauert länger, als fast alle annehmen.

§ 573a Abs. 1 BGB erlaubt die Kündigung ohne berechtigtes Interesse nur unter zwei Bedingungen zugleich: Der Vermieter bewohnt das Gebäude selbst, und das Gebäude hat nicht mehr als zwei Wohnungen. Solange Sie noch nicht eingezogen sind, fehlt die erste. Wer vor dem eigenen Umzug kündigen will, braucht den gewöhnlichen Weg über § 573 BGB mit berechtigtem Interesse.

Und dann die Frist. Die Grundfrist des § 573c BGB läuft zum Ablauf des übernächsten Monats und verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren der Überlassung um je drei Monate — maßgeblich ist die gesamte Mietzeit, nicht erst die Zeit seit Ihrem Kauf. Darauf legt § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB noch einmal drei Monate. Bei einem Mietverhältnis, das seit zehn Jahren läuft, sind das zwölf Monate ab Zugang der Kündigung.

Der Formfehler, der die Erleichterung kostet: Nach § 573a Abs. 3 BGB muss im Kündigungsschreiben angegeben sein, dass die Kündigung auf Absatz 1 oder 2 gestützt wird. Ohne diese Angabe wird sie wie eine gewöhnliche behandelt. Nach Absatz 4 ist jede Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam. Ob Ihr Vorhaben trägt, beurteilt ein Anwalt — eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.

Wo diese Häuser in Stuttgart stehen

Die Stuttgarter Einliegerwohnung ist ein Kind der Topografie. Wo das Grundstück fällt, liegt das Untergeschoss auf der Talseite ebenerdig, hat Tageslicht und eine eigene Tür — und wurde irgendwann zur Wohnung. Deshalb finden Sie diese Häuser vor allem in den Hanglagen und in den eingemeindeten Orten auf den Fildern und am Rand.

Degerloch, Sillenbuch und Botnang gehören dazu, ebenso Birkach und Mühlhausen. In den dicht bebauten Innenstadtbezirken gibt es sie praktisch nicht: Dort stehen Mehrfamilienhäuser, und für die greift § 573a Abs. 1 BGB von vornherein nicht, weil das Gebäude mehr als zwei Wohnungen hat.

Für die Suche heißt das etwas Unbequemes: Der Bestand ist begrenzt und die Nachfrage hoch. Wer ein Haus mit zweiter Wohnung sucht, sollte den aktuelle Angebote nicht täglich durchsehen, sondern einen Suchauftrag hinterlegen — wir melden uns, bevor etwas online steht.

Die Rechnung, ehrlich aufgestellt

Der Stuttgarter Mietspiegel 2025/2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel, die Durchschnittsmiete liegt bei 11,15 € je Quadratmeter. Für eine Einliegerwohnung von 50 Quadratmetern ergibt das eine Größenordnung, die eine Rate spürbar entlastet — nach unten korrigiert, denn Souterrainlage, geteilter Zugang und wenig Tageslicht drücken die Einordnung.

Was von dieser Miete übrig bleibt, ist weniger. Abzuziehen sind Instandhaltung, Verwaltungsaufwand und ein Ansatz für Mietausfall. Banken rechnen Mieteinnahmen zudem in der Regel nicht in voller Höhe an; wie hoch der Abschlag ausfällt, sagt Ihnen Ihre Bank. Eine Finanzierungsberatung dürfen wir nicht erbringen, unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO deckt sie nicht ab.

Und die steuerliche Seite, die beim Kauf niemand bedenkt: Wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen, greift § 23 EStG. Ausgenommen ist nur, was „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde — der vermietete Anteil also nicht. Bei Stuttgarter Preisen kann dieser Anteil erheblich sein. Was das in Ihrem Fall bedeutet, rechnet ein Steuerberater.

Was Sie insgesamt tragen können, zeigt der Budgetrechner; was die Nebenkosten des Kaufs ausmachen, der Kaufnebenkosten-Rechner.