Was bei der Schenkung gilt
Seit dem 1. Januar 2023 unterscheidet das Gesetz zwischen zwei Arten von Immobilien. § 1850 Nr. 4 BGB nennt die Geschäfte, für die eine Genehmigung nötig ist, wörtlich: „zu einem Rechtsgeschäft, durch das der Betreute unentgeltlich Wohnungs- oder Teileigentum erwirbt". § 1643 Abs. 1 BGB zieht dieselbe Pflicht auf die Eltern.
Im Wortlaut stehen nur Wohnungs- und Teileigentum. Ein Grundstück wird in Nummer 4 nicht genannt; die schlichte Schenkung eines Grundstücks fällt damit nicht darunter. Nummer 1 betrifft das Verfügen, Nummer 6 den entgeltlichen Erwerb.
In Stuttgart ist beides häufig: Wohnungseigentum macht den größten Teil des Marktes aus, Einfamilienhäuser wechselten 2025 241-mal den Besitzer. Welcher Fall Ihrer ist, steht im Grundbuch — bei Wohnungseigentum gibt es ein eigenes Wohnungsgrundbuch und eine Teilungserklärung.
Für die unentgeltliche Übertragung gilt das so. Wird die Schenkung mit Bedingungen verbunden — vorbehaltener Nießbrauch, übernommene Restschuld, Pflegeverpflichtung —, ist sie nicht mehr schlicht unentgeltlich und wird anders beurteilt. Ob ein Ergänzungspfleger nötig ist, weil die Eltern selbst Vertragspartei sind, klärt ebenfalls der Notar. Eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Der Punkt, der selten genannt wird: die achtzehn Jahre danach
Die Genehmigung für die Schenkung ist ein einmaliger Vorgang. Was danach kommt, ist ein Zustand — und der dauert, bis das Kind volljährig ist.
Solange das Kind minderjährig ist, braucht jede Verfügung über die Immobilie wieder die Genehmigung des Familiengerichts: ein Verkauf, eine Beleihung, eine Belastung mit einem Grundpfandrecht, ein Mietvertrag mit langer Bindung. Bei einem Kind von acht Jahren sind das zehn Jahre, in denen Sie nicht frei entscheiden können.
In Stuttgart wiegt das schwerer als in einer Stadt mit niedrigeren Werten, und zwar aus zwei Gründen. Erstens ist die Immobilie oft der größte Vermögensposten der Familie — eine Wohnung im Wiederverkauf liegt bei 4.226 € je Quadratmeter. Wer diesen Posten für zehn Jahre festlegt, hat ihn nicht verfügbar, wenn etwas dazwischenkommt. Zweitens ist der Markt beweglich: Die Bodenrichtwerte im Wohnungsbau wurden zum aktuellen Stichtag um 5 Prozent fortgeschrieben, nach unten. Wer verkaufen wollte, weil der Markt gerade günstig steht, kann es nicht ohne Antrag.
Das ist kein Argument gegen eine Schenkung. Es ist ein Argument dafür, sie bewusst zu treffen und nicht nur nach der Steuer zu rechnen.
Was die Schenkung steuerlich bringt
Der Freibetrag beträgt nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG 400.000 Euro für jedes Kind, und zwar je Elternteil — zwei Elternteile können einem Kind also 800.000 Euro steuerfrei übertragen. Für Enkel sind es nach Nummer 3 jeweils 200.000 Euro.
Entscheidend ist die Zehnjahresfrist: Schenkungen derselben Person werden nach § 14 ErbStG innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Bei Stuttgarter Werten ist das der eigentliche Hebel — wer mit vierzig anfängt, kann den Freibetrag zweimal oder dreimal nutzen, wer mit sechzig anfängt, einmal.
Maßgeblich ist der Verkehrswert. Für Häuser nennt der Grundstücksmarktbericht keinen Durchschnittspreis, sondern Preisspiegel nach Baujahr und Ausstattung; für Wohnungen den Vergleichspreis je Quadratmeter. Bei einem Haus am Hang kommen Hangsicherung und Zuwegung hinzu, und die können den Wert in beide Richtungen verschieben.
Was eine Schenkung in Ihrem Fall kostet oder spart, rechnet Ihr Steuerberater. Eine Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht leisten. Was wir leisten: den Wert.
Was dagegen spricht
Dieser Abschnitt gehört dazu, sonst wäre dieser Ratgeber Werbung. Vier Punkte, und in Stuttgart ist der letzte der teuerste.
Sie kommen nicht mehr heran. Was verschenkt ist, ist verschenkt; eine Rückforderung ist nur in engen Ausnahmen möglich. Wer später selbst Geld braucht, kann die Immobilie nicht verkaufen oder beleihen — und solange das Kind minderjährig ist, auch nicht mit dessen Einverständnis, sondern nur mit dem des Gerichts.
Mit achtzehn gehört es dem Kind, vollständig. Nicht dem Kind, das Sie sich vorstellen, sondern dem Menschen, der es dann ist. Es kann verkaufen, vermieten, beleihen oder ausziehen. Wer damit nicht leben könnte, macht besser ein Testament.
Bei einer Eigentumswohnung kommen Pflichten mit. Das Kind wird Mitglied der Eigentümergemeinschaft, schuldet Hausgeld und trägt beschlossene Sanierungen mit — auch solche, die vor der Schenkung beschlossen wurden. Zahlen müssen es faktisch die Eltern.
Und der Erhaltungsaufwand bleibt, wo er war. Ein Haus am Hang braucht Hangsicherung, Entwässerung und eine Zufahrt, die im Winter benutzbar ist. In einer Stadt mit 200 Metern Höhenunterschied ist das kein Nebenposten, sondern eine jährliche Rechnung. Rechtlich trägt sie der Eigentümer, also das Kind. Faktisch tragen sie die Eltern, oft achtzehn Jahre lang. Eine Schenkung verschiebt das Eigentum, nicht die Arbeit.
Wie es praktisch abläuft
Die Reihenfolge entscheidet. Beim Notar beginnt der Weg nicht, dort endet er.
- Art der Immobilie feststellen. Wohnungseigentum oder Grundstück — davon hängt die Genehmigungspflicht nach Nummer 4 ab. Im Grundbuch steht es.
- Wert klären. Davon hängt ab, ob der Freibetrag reicht. Bei einem Haus am Hang gehören die Nachweise zur Hangsicherung dazu, weil sie den Wert mitbestimmen.
- Entscheiden, ob Sie achtzehn Jahre gebunden sein wollen. Das ist die Frage, die vor der Steuerrechnung kommt und nicht danach.
- Steuerberater fragen, bevor etwas unterschrieben ist — besonders bei mehreren Kindern, mehreren Immobilien oder einer Schenkung innerhalb der letzten zehn Jahre.
- Notar beauftragen. Er beurkundet, klärt den Ergänzungspfleger und beantragt die Genehmigung, falls eine nötig ist. Rechnen Sie dafür mit Wochen.
